住まいのオンライン相談｜住宅診断・調査、インスペクション、耐震診断、既存住宅、中古住宅

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スタッフ対談その１　－　既存住宅のインスペクションとオンライン相談について

　これまで私たちは、数多く既存住宅に接してきました。
その経験からインスペクションの必要性を痛感し、「住まいの診断はじめの一歩」のサービスを開始しました。
これからコアメンバーの３名で、以下４点のテーマに沿って、簡単に話し合ってみたいと思います。

※ 既存住宅：既にお住まいの住宅、中古住宅のこと

※ インスペクション：建物を調査・診断すること

　　1. 「既存住宅インスペクション」の必要性について
　　2. インスペクションの客観性などについて
　　3. なぜ「オンラインの相談」をメインにしたのか？
　　4. 今までのインスペクション経験で、忘れられないこと

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　　１. 「既存住宅インスペクション」の必要性について

田村：
　私が司会役を兼ねながら、進めたいと思います。
まず既存住宅インスペクションの必要性についてです。それぞれどのような観点から既存住宅のインスペクションを捉えていますか？

田村馨

（二級建築士・住宅性能評価員・宅地建物取引主任者）
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井上一

（一級建築士）
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井上：
　私は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の「新築」を多く手がけてきましたが、近年、行政機関のもとで木造住宅の耐震診断をしていくうち、耐震性を意識せずにリフォームを行い、後からその必要性を認識する・・・という人が、意外に多いのが分かりました。
　建物の調査・診断を事前に行っていれば、リフォーム時に耐震性などを向上させることも可能です。ユーザーは、後から余計なお金を掛けず安全性を確保し、資産価値を上げるという意識を持つことが大切ですね。

田村：
　そうですね。私は1995年1月17日の阪神大震災に大変ショックを受けました。実家も被災しましたので、その時から「今すでに建っている住宅」を何とか安全にしたいと、耐震関連の仕事に取り組むようになりました。
　ただ、困ったことに、「建った当時は法律に基づき、腕のいい大工さんが建てたから大丈夫なはずなのに、なぜ心配しなきゃならないのか？」という一般の方の話です。我々プロは知っていますが、安全性を診断する基準は変化してきていますよね？

松山：
　「うちは信頼できる大工さんが建てたから大丈夫」といったように考えている方もいらっしゃいます。もちろん大工さんも善意でやっていて、建てた当時としては良いものだったのでしょう。しかし、現在の基準で考えると、ちょっと心もとない建物も多いものです。
　古くなれば傷んでもきますし、お住まいの住宅（または購入予定の住宅）が、「現在の基準に照らして安全なのかどうか？」を調べてみることは価値があることです。

松山和弘

（一級建築士・住宅性能評価員）
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　　２. インスペクションの客観性などについて

上写真：床下の様子

田村：
　私は増改築の実務が多かったので、図面と違う、家の図面が無い・・・などが通常でした。現場では時に「何だこりゃ？」っていう建物状況を、目の当たりすることもありました。
　そんな時、その状況がどの程度建物に影響を与えるのか、個人的視点でなく、判断基準が欲しいと思ったものです。

　ところで、私もそうですが、松山さんは国土交通大臣登録の第三者機関である、住宅性能評価機関の委託で「既存住宅性能評価」の仕事もされていますよね？
　インスペクションの客観性などについて、どのように考えていますか？

松山：
　インスペクションの客観性ですか…。
　建築は現場で人間が造るものです。車やデジカメのような工業製品ではないので、全てが完璧ということはまず無いでしょう。その完璧でない部分が「建物の安全性や耐久性などに影響するかどうか？」が問題なのです。もちろん、悪質な手抜き工事は論外ですよ。私は、重箱のスミをつつくような調査ではなく、「本質的な問題なのかどうか」を、大切にするように心がけています。
　また、どういった立場の人間が調査・診断をしているかも注意すべきでしょう。例えば、リフォーム工事を受注したい業者等が行う調査・診断は、客観性が確保しにくいかもしれませんね。

田村：
　確かに。少し前から気になっていたのが、効果が疑わしい耐震リフォーム工事を勧める詐欺もどきの業者や、「何か欠陥を見つけなければ帰れない」的な、重箱のスミをつつく調査を勧める調査会社があることです。

　あまりにもあまり・・・という不具合のある調査対象に直面すると、腹が立ってきたりして床下で「なんだよこりゃ」とかつぶやいたりしますよね（笑）でも、あくまで一元的なものの見方ではなく、冷静に「考える」という姿勢は大切にしたいと思っています。

井上：
　そうですね。中にはひどい造りの建物に出くわすこともありますが、その「ひどい部分」の印象に囚われてしまっては、全体を俯瞰することはできせんからね。あくまで、公的な基準や各自の経験に基づいた冷静な視点を束ね、客観性を保つことが必要です。

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　　※ インスペクション：建物を調査・診断すること

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　　３. なぜ「オンラインの相談」をメインにしたのか？

田村：
　ところで・・・松山さんと私は、国の定める基準で建物の評価を行なったりしていますし、井上さんも、役所の依頼で公的基準にのっとった耐震診断を行なっています。
　通常、これらのインスペクションは現地で行いますが、では、なぜこのサイトでは「オンラインの相談」をメインにしたのか？について話し合いたいと思います。

上写真：床下で調査する様子

井上：
　まず、必ず「お金と時間」の問題が生じます。
　私の行っている行政機関の調査・診断も、多くは助成金でまかなっています。結局は「税金」ですね。それに、助成金に対しては上限金額や、いろいろな制約があって、気軽に相談というわけにはいきません。
　また、不動産売買には使用できませんし、実際に調査を要望する人が住むエリアに助成があるとは限りません。オンラインならば、「とりあえずのチェック」も可能です。
　こうしている間にも、大地震が起こる可能性はあるのです。大まかであっても、オンラインで素早くチェックできることはメリットでしょう。

松山：
　オンラインにする大きなメリットは、専門家に相談する敷居を低くできることでしょう。一般の人が建築設計事務所に相談に行くのは、敷居が高いのではないでしょうか。住宅に何らかの疑問を持っていても、どうすれば良いか見当もつかない方も大勢いらっしゃると思います。そうした方が気軽に相談できる場を作ることは意義があると思います。
　図面や写真等からでも多くの事が解ります。そうした資料を送っていただき、まずは専門家の大まかな見解を手軽に得てもらおうというわけです。

田村：
　一般的に考え、人が動くことで費用がかかるのは仕方ないと思います。日本は人件費が高額なので、単に「安かろう」というのでは、昨今の偽装事件から考えても危険信号だと思います。
　おまけに建物の調査・診断などは、かなり専門的な領域です。既存住宅の調査・診断を数多く経験している建築士は非常に少ないのです。そうした希少な専門家が近所にいるとは限りません。

　現地での建物調査・診断がすぐに必要な方々は別ですが、オンラインの限界を考慮しても、「とりあえずのチェック」や「簡単な入口」として、オンライン相談のメリットは大きく、有効だと思います。

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　　４. 今までのインスペクション経験で、忘れられないこと

田村：
　最後になりますが、私たちそれぞれがいろんな実務経験を持っていると思います。
　そこで、「今までのインスペクション経験で、忘れられないこと」を、ひとつあげてみましょう。

松山：
　私は…そうですね、阪神大震災の直後、被災地に建物調査に行った時の事です。
　現地を見ると、倒壊している住宅のすぐ横に、無傷に近い住宅があったりするのです。これは本当に大きな違いです。生命にかかわる事です。
　それに、家が倒壊すると生活の再建は大変ですし、避難所生活も辛いものです。無傷に近い建物が残っていれば、電気や水道といったライフラインは暫くの間使えないとしても、自分の家で安全に過ごせるのですから楽です。
　全半壊した建物の多くは、古い基準で建てられた建物でした。ある程度古い建物は、その安全性を調査・診断すべきだなと痛感しました。

井上：
　私も、阪神大震災の後の調査ですね。倒壊せずに残ったのはいいけども、「自分の家は今後大丈夫か？」と心配されていた方が多かったです。
　まずは命が助かるため、そして、その後の生活のためにも、現在の建物状況を把握する必要性を感じました。

田村：
　私の場合、再確認とでもいいましょうか。04年の中越地震の直後、住宅相談を兼ねて調査に訪れた住宅です。
　二棟の築年数も、家の形もほとんど同じ住宅が、片方はほとんど無傷なのに対して、もう一方はが大きく壊れていました。中に入ってよく調べてみましたら「数年前にリフォームした痕跡」がありました。
　リフォーム（増改築）によって取り払われた柱や壁。それが二棟の運命を大きく別けたのです。
　間取りを動かすリフォーム(増改築）には、専門知識や経験、理論の裏づけが必要だと確信しました。

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　今回は、ここまでで終わりにしたいと思います。「住まいの診断はじめの一歩」のこと、ご理解いただければ幸いです。
　読んでくださった方、お付き合いいただきましてありがとうございました。

　「住まいの診断はじめの一歩」では以上のコアメンバーの他、案件によって多岐にわたる専門家が複数でお客様の相談に応じます。家をより安全に、良質な資産にするためにも、お気軽にご相談ください。

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